By: Samantha Joseph, Daily Business Review
The well ran dry (Bankruptcy) for the Bella Luna Condominium Association.About a quarter of its residents were in default on maintenance dues, creditors were battling the association in court, new lawsuits were in the pipeline, and it had one day left before Hialeah planned to disconnect its water supply over nearly $453,000 in unpaid bills.With one business day left before losing utilities, the association took the unusual step of filing for Chapter 11 bankruptcy protection.When it dispatched attorney Richard Robles to file the paperwork, it became one of fewer than three dozen condo associations since 1995 to file bankruptcy in the Southern District of Florida.
"La ley dice que no pueden presentar el capítulo 7 de bancarrota, pero en este caso particular, el capítulo 11 fue una cosa muy útil",
dijo Robles de Richard R. Robles, P.A. en Miami. Robles explico que la asociación no tenía bienes o ingresos por que el ingreso de mantenimiento y los elementos comunes del complejo le pertenecía a los residentes. Le pidió a la corte que recortara la deuda, reasignara la cuenta del agua a los residentes en vez de la asociación, y que permitiera cuotas mayores. Al este del Palmetto Expressway cerca de Okeechobee Road, Bella Luna estaba supuesto colectar $200.00 por unidad en mantenimiento de cada de las 100 unidades en el complejo de condominio en la 24 Street del West en Hialeah. Pero con la tasa de morosidad al 25%, los ingresos de Bella Luna solamente eran $15,000.00, o el 75% de lo normal. La petición de Robles incluía planes de aumentar las cuotas a $250.00 y reducir la tasa de morosidad de los residentes para poder tener un ingreso de $20,000.00 al mes en el primer año y $21,250.00 al mes en el segundo año. La propuesta destinaba agilizar las operaciones de la asociación y finalizar años de batallas legales con los acreedores que amenazaban nuevo litigio. Un acreedor garantizado, Association Financial Services, Inc. ya había ganado una sentencia de más de $326,000.00 dólares sobre los préstamos pendientes de pago y otras deudas. Las dos partes habían entrado en un arreglo posterior al juicio, pero con pagos fluctuantes de $3,000.00 a $7,000.00 por mes que resultaban ser demasiado altos para la asociación. La bancarrota de Bella Luna buscó fijar los pagos mensuales de $ 2,307. Los acreedores no garantizados también hacían cola para recoger casi $330,000.00 dólares por trabajos de mantenimiento, vigilancia y representación legal. Las agencias de cobro contratados para cobrar las cuotas de la asociación también se habían puesto en contra de Bella Luna pidiendo pagos por sus propias cuentas sin pagar. Pero fue la acción de la ciudad que le forzó la mano a Bella Luna y empujó para encontrar una manera de cubrir los gastos de servicios públicos sin pagar.
"Los gastos necesitaban ser racionalizado. Habían demasiados gastos",
dijo Robles.
"No siempre funciona. Algunas asociaciones declaran bancarrota pero no pueden confirmar los planes por alguna razón u otra. Ésta bancarrota funciono porque habían acuerdos celebrados con la ciudad de Hialeah."
Para pagar la ciudad, Bella Luna aprobó una evaluación especial de alrededor de $4,529.00 por unidad, esencialmente la transferencia de la cuenta del agua de la asociación a los residentes y dándole derechos de retención a la ciudad en las propiedades morosas.
"Fue raro pero justo, e hizo una gran diferencia",
dijo Robles. La medida dio sus frutos el 12 de noviembre cuando la Jueza de Bancarrota Laurel Isicoff confirmó el plan de bancarrota de Capítulo 11 de Bella Luna, liberando el grupo de cientos de miles de dólares en gastos y bajando alrededor de 85% de las deudas no garantizadas.
Asociaciones Sabia
"No hacer nada mas que esperar que los balances aumenten puede meter a las asociaciones en un oyó del cual no pueden salir",
dijo Donna DiMaggio Berger, un accionista de Becker & Poliakoff que se centra en las asociaciones comunitarias.
"Las asociaciones se están convirtiendo mucho más proactiva."
A raíz de la caída del mercado inmobiliario, las asociaciones de toda la Florida se apresuraron a cobrar las cuotas y cubrir los gastos en uno de los mercados más afectados. Miles fueron a sesiones de entrenamiento y a recibir consejos para ayudar recuperarse. El tema recurrente: Tomen acción temprano para evitar la crisis financiera.
"Nuestra recomendación a nuestros clientes es seguir adelante. En el pasado, cuando había una gran cantidad de capital en la propiedad, la sensación era que los bancos tenían préstamos superiores y harían el trabajo pesado"
, dijo Berger DiMaggio, quien no participó en el caso Bella Luna.
"Pero las asociaciones se han vuelto mucho más inteligente en no esperar a que el banco con gravámenes superiores ejecuten la hipoteca. Las Asociaciones están ejecutando, tomando titulo de las propiedades, y alquilando las propiedades.”
En crear el plan de bancarrota, Bella Luna ahora puede eliminar deudas y colectar capital para operar la asociación.
"Ahora es mucho mas fácil",
dijo Robles.
"Los ahorros han sido espectaculares."